■住宅購入マニュアル

−住宅購入の流れ−

　　　１）資金計画・希望条件の整理　→　２）物件検索　→　３）物件見学　→　４）購入決断　→　
　 　 ５）不動産売買契約　→　６）住宅ローン申し込み　→　７）残代金支払い・物件引渡し 　→
　 　 ８）お引越し入居

１）資金計画・希望条件の整理

住宅を購入する場合、まず資金計画と希望条件を整理します。 自己資金と借り入れ金額で購入価格の予算がが決まります。 自己資金は購入者の貯蓄や親からの資金援助（贈与税の特例があります）等の支払い可能額です。 借り入れ金額は購入物件の担保価値や購入者の年収、勤続年数等によって決まってきます。 基本的に購入価格の80％しか融資してもらえませんので20％は自己資金が必要になります。 購入価格の予算には物件価格及び諸費用が含まれます。 諸費用には税金や保険、司法書士手数料、仲介手数料等が上げられます。 諸費用は通常、現金で支払うため自己資金の一部を充てることになります。 予算が決まりましたら返済額シュミレーションしましょう。 ローンの返済額はボーナスに比重をおくより月々の返済額にに比重を置くようにしましょう。 またローン以外にも管理費や修繕積立金、駐車場、固定資産税等の支払も発生しますので資金計画は慎重に行いましょう。 資金計画を立てたら希望条件を整理しましょう。もちろん予算内に収まるようにしないといけませんがほとんどの人が希望条件をすべてクリアーすると予算オーバーになっているはずです。 新築なのか中古なのか、一戸建てなのかマンションなのかいろいろ考えて書面化しましょう。 そのとき必要な理由も書きましょう。 希望条件は妥協できる部分と妥協できない部分を分けてく作業が必要です。 優先順位を決めておくといいでしょう。 余談ですが多くの場合、お父さんの希望条件からはずされていきます。 例えば書斎がほしいだとか、足の伸ばせる浴槽がほしいだとか・・・ けどお父さんがいないと家は買えません。 お父さんがんばれ！

２）物件検索
	不動産検索サイトや雑誌、チラシなどで希望物件を探します。 最近ではインターネットによる検索が一般的になってきました。 探すとなるとなかなか自分の気に入った物件は見つからないものです。 時間に余裕があればゆっくりあせらず探しましょう。人生に何度とないことなので。 当社の「ぴったり物件メールサービス」をご利用ください 。きっとお探しの物件が見つかります。

３）物件見学
	気に入った物件があれば問合せして物件を実際自分の目で見ることです。 質問があれば営業マンに積極的に聞きしましょう。 本人のためでもあるし営業マンも真剣に購入を考えていると良い印象付けになります。つまり営業マンのやる気がぜんぜん違ってきます。 新築マンションの青田売りの場合や建築条件付売り地の場合、実物は見られませんので過去に施工した物件等を見るのも参考になります。 周辺環境もチェックです。 駅まで徒歩何分か、不動産広告表示は80mを1分かかる割合で表記されています。 お子さんがいたら学校や幼稚園等の位置も調べておきましょう。 スーパー等も日々利用する場所なのでチェックしましょう。 行政サービス等もチェックしておいたほうがいいでしょう。 区や市によりかなり違います。

４） 購入決断
	気に入った物件があれば、買付証明書や申込証拠金等をしはらい購入意思を表示します。 先着順でしたらこれが順位付けにもなります。 このときローンの事前打診をしておきましょう。 不動産会社の提携ローンやご自身で銀行などで問い合わせて聞くのもいいでしょう。 住宅ローンには公的融資と民間融資の二つに分けられます。 物件や購入者個人様の事情によりどちらか使い分けます。 銀行により金利や借り入れ条件等も違いますのでよく検討されたほうがいいです。

５）不動産売買契約

いよいよ契約です。 その前に重要事項説明を不動産会社から受けます。 不動産売買契約と重要事項説明は同時に行う場合がほとんどです。重要事項説明とは売買契約に先立って宅地建物取引主任者が取引に関して宅建業法に沿って説明を行うことをいいます。 これには登記簿記載の権利関係や物件概要、契約解除の場合の規定が記載されてます。 説明を受けて署名捺印後、売買契約を交わします。 重要事項説明も契約書も事前にコピーをもらい確認しておいたほうがいいでしょう。 質問事項もこのとき、まとめておきましょう。 契約に関する説明も終わり、契約書に署名捺印しましたら権利義務が発生します。購入者は代金支払いの義務及び物件引受けの権利等です。 わからない事があればその場で納得いくまで聞きて署名捺印しましょう。あとでトラブルになります。 契約と同時に手付金を支払います。 手付金は解約する際放棄して解約できます。 手付金の金額ですが取引によりまちまちです。 5％〜10％くらいが目安です。

６）住宅ローン申し込み
	売買契約が済みましたら住宅ローンの申込です。 ローンの承認がおりたら住宅ローン（金銭消費貸借契約）を締結します。

７）残代金支払い・物件引渡し

物件の最終確認 入居後のトラブルを未然に防ぐため、売主・買主双方で、物件の状態についての最終確認を行います。特に中古物件を購入される方は壊れた箇所や不具合等の確認はしておいたほうがいいです。 入居後すぐ壊れることなんてないようで結構あるんです。 物件の最終確認のポイントは付帯設備表や物件状況報告書の内容の確認、隣地との境界線の確認等です。 電気・ガス・水道の使用方法、故障時の連絡先の引き継ぎも行います。面倒くさがらずに必ず行いましょう。 確認が終わり残金の支払いをしてカギを受け取ります。 この時は所有権も未登記ですし抵当権を設定できず住宅ローンも実行できません。 そのため、つなぎ融資や先行登記、代理受領等を利用し所有権移転登記及び抵当権の設定、残金支払いを行います。 所有権移転登記を司法書士の方に依頼し登記してもらいます。その際、住宅ローンの抵当権設定登記も同時に行います。 ※融資機関により順序や融資方法、必要書類が違いますのでご注意してください。 固定資産税や都市計画税、管理費などの清算をします。 関係書類を受け取りその他諸費用清算を行います。 登記費用、仲介手数料の清算を行います。

８）住宅ローン申し込み
	引越しは業者により金額はまちまちです。 各社合い見積りして比較してください。 公共料金などの手続きも忘れないようにしてください。 電気、ガス、水道及び各機関への住所変更届け、近隣及び知人への引越し挨拶。 郵便局へ郵便物転送届けなど。

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